España acaba de modificar varias de las reglas que afectan a quienes viven de alquiler, con cambios especialmente importantes para los contratos temporales, el alquiler de habitaciones, las subidas de renta y la duración de los contratos.
Parte de las novedades ya están vigentes desde el 8 de octubre de 2026, tras la publicación del Real Decreto-ley 29/2026 en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Una segunda reforma, recogida en el Real Decreto-ley 28/2026, tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre.
Los cambios tienen interés directo para una comunidad cubana que ha crecido en España y que frecuentemente encuentra dificultades para acceder a una vivienda. Periódico Cubano ya había recogido testimonios de cubanos que explicaron las dificultades para conseguir alquiler en Madrid, donde propietarios e inmobiliarias suelen exigir nóminas, garantías y documentación adicional.
España pone límites a los alquileres temporales y por habitaciones
Uno de los cambios más importantes busca impedir que un alquiler permanente sea presentado artificialmente como temporal. Desde ahora, el contrato temporal debe indicar una causa real y acreditable que justifique que el inquilino está desplazado de su residencia habitual.
Estos contratos deberán durar más de 31 días y, como regla general, no superar 12 meses. Si exceden ese periodo sin una causa que lo justifique, o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero podrá considerarse un contrato de vivienda habitual con efecto retroactivo.
Los contratos temporales firmados antes de la entrada en vigor de la reforma mantienen inicialmente el régimen anterior hasta que venza el plazo acordado. Sin embargo, una renovación posterior deberá ajustarse a las nuevas reglas.
También se regula expresamente el alquiler de habitaciones. La suma de lo cobrado por todas las habitaciones de una vivienda no podrá superar la renta que correspondería al alquiler del inmueble completo y, en las zonas declaradas tensionadas, deberá respetar además los límites de precios aplicables.
La medida cobra especial relevancia en ciudades como Madrid y Barcelona, donde compartir vivienda constituye una alternativa habitual para recién llegados. El acceso a una residencia legal también puede facilitar la búsqueda de vivienda y contratación de servicios, después de que este año miles de migrantes cubanos pudieran acogerse a la regularización extraordinaria en España.
Comisiones, garantías y subidas del alquiler quedan más controladas
La reforma establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán trasladarse directa ni indirectamente al inquilino. Tampoco podrá obligarse al arrendatario a contratar un seguro de impago como garantía adicional.
En contratos habituales de hasta cinco años (o siete cuando el propietario sea una persona jurídica) las garantías adicionales a la fianza no podrán superar dos mensualidades. En los alquileres temporales, el máximo será una mensualidad.
También se introduce una limitación extraordinaria para las actualizaciones anuales de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Si el alquiler ya supera el límite máximo correspondiente del sistema estatal de referencia de precios, no procederá incremento. En los demás casos podrá negociarse una subida, pero, si no existe acuerdo, no podrá superar el 2%.
El endurecimiento de las reglas afecta tanto a inquilinos como a pequeños propietarios cubanos. En Madrid, por ejemplo, un matrimonio cubano denunció las dificultades para recuperar una vivienda alquilada. Otro conflicto similar involucró a una inquilina cubana y los propietarios de una vivienda en Mallorca.
Contratos podrían prolongarse durante años y propietarios tendrían que indemnizar
Otra modificación permite solicitar, bajo determinadas condiciones, una prórroga extraordinaria por periodos anuales de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual cuyo periodo legal de prórroga finalice antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino deberá estar al corriente de pago y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
Además, desde el 15 de noviembre está previsto que entre en vigor otro cambio aún más profundo. Tras cumplirse los primeros cinco años del contrato, o siete si el arrendador es una empresa, si ninguna parte comunica que quiere terminarlo, la prórroga pasará a ser de otros cinco o siete años respectivamente. El propietario tendrá que avisar con seis meses de anticipación y el inquilino con dos.
Cuando sea el propietario quien decida no continuar, la nueva norma contempla, con varias excepciones, una indemnización para el inquilino que puede alcanzar al menos el equivalente a 12 mensualidades según el sistema estatal de referencia. Entre las excepciones figura que el propietario necesite realmente la vivienda para sí o determinados familiares.
Para algunos cubanos, la dificultad del mercado del alquiler ha llevado incluso a plantearse la compra de vivienda. Periódico Cubano documentó recientemente el caso de una cubana que logró comprar una casa apenas 16 meses después de emigrar a España.
Hay una advertencia importante: los reales decretos-leyes fueron aprobados con las Cortes disueltas y deben ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso. Por ello, aunque el Real Decreto-ley 29/2026 se encuentra actualmente en vigor, la continuidad definitiva de estas medidas dependerá de ese trámite parlamentario.
