El Gobierno cubano aprobó una nueva metodología para determinar el valor catastral de viviendas, terrenos y otras propiedades inmobiliarias, tanto urbanas como rurales. La medida actualiza los criterios oficiales de valoración de los inmuebles y puede tener consecuencias en los trámites de compraventa, las transmisiones de propiedad y el cálculo de determinadas obligaciones fiscales.
La disposición aparece en la Resolución 16/2026 del Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo (INOTU), publicada el 14 de octubre en la Gaceta Oficial Ordinaria número 86. Su entrada en vigor está prevista para el 21 de octubre de 2026.
El texto oficial de la resolución, identificado como GOC-2026-612-O86, establece dos metodologías diferenciadas para calcular el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y rural.
La normativa sustituye la Resolución 173 de octubre de 2022 y forma parte de las transformaciones inmobiliarias que acompañan a la nueva Ley de la Vivienda de Cuba, también publicada el pasado 14 de octubre.
¿Cómo se calculará el valor catastral de las viviendas en Cuba?
La metodología establece que el valor catastral de un inmueble urbano resulta de sumar el valor del suelo y el correspondiente a las construcciones existentes sobre este.
Para determinarlo, las autoridades consideran características territoriales y constructivas, entre ellas la ubicación del inmueble, la jerarquía del asentamiento, las condiciones de la calle, la manzana y la parcela, así como las características de la edificación.
El procedimiento utiliza módulos básicos de valoración y factores de corrección que permiten diferenciar propiedades con características distintas. Por tanto, dos viviendas de superficies similares no necesariamente tendrán el mismo valor catastral.
La resolución también distingue entre valor catastral, valor real o contable y valor de mercado. Este último corresponde al precio que puede alcanzar una propiedad en una operación de compraventa, mientras que el valor catastral se determina administrativamente mediante los parámetros establecidos.
La normativa contempla asimismo disposiciones específicas para zonas sometidas a regulaciones especiales y operaciones vinculadas con la inversión extranjera, mediante coeficientes de corrección aplicables según sus características.
La reforma desarrolla criterios técnicos para valorar las propiedades en un momento en que el país también amplía los derechos y las posibilidades de propiedad reconocidas por la legislación de vivienda.
¿Qué cambia para los terrenos rurales y las fincas agrícolas?
La Resolución 16/2026 incluye una metodología destinada a terrenos y construcciones de naturaleza rural, con criterios que toman en consideración las características productivas y territoriales.
Para calcular el valor catastral del suelo rural se parte de un módulo básico expresado en pesos por hectárea, al que se aplican factores correctores relacionados con la zona homogénea, la categoría agroproductiva del suelo, su uso, la accesibilidad y la riqueza no agraria.
Las categorías agroproductivas son determinadas por los departamentos provinciales de Suelos y Fertilizantes del Ministerio de la Agricultura.
Cuando existen edificaciones sobre terrenos rurales, el valor de esas construcciones se calcula conforme a la metodología establecida para los inmuebles urbanos.
El texto también reconoce que el valor catastral puede modificarse con el tiempo, incluso cuando las características físicas de una propiedad permanezcan iguales, debido a los cambios en el uso y la importancia económica de determinadas zonas.
Estas disposiciones adquieren relevancia en un escenario de modificaciones jurídicas relacionadas con la actividad inmobiliaria, incluida la participación de inmobiliarias con capital extranjero en operaciones de compraventa de viviendas.
¿Subirán los impuestos por la compraventa de viviendas en Cuba?
La publicación de la nueva metodología no significa, por sí sola, que todos los propietarios deban pagar más impuestos ni establece automáticamente nuevos precios de venta.
Sin embargo, el valor catastral tiene importancia fiscal. La propia resolución señala que su actualización busca introducir elementos para calcular el valor de la tierra que sirvan de referencia en los impuestos y las compraventas de viviendas.
Además, la Ley 187/2026 modifica disposiciones tributarias relacionadas con la transmisión de inmuebles. En las compraventas, el valor catastral adquiere relevancia para determinar la base imponible cuando el precio declarado resulta inferior a la valoración oficial.
Este cambio debe distinguirse de las anteriores actualizaciones de los valores referenciales mínimos, como la reforma tributaria de 2024 que elevó los valores utilizados para calcular impuestos inmobiliarios.
El efecto económico de la nueva regulación dependerá del valor asignado a cada propiedad, del tipo de transmisión y de las disposiciones tributarias aplicables. No puede afirmarse que la Resolución 16/2026 establezca un aumento generalizado de la carga fiscal.
Para los cubanos residentes en el extranjero que conservan propiedades en la Isla, conocer la valoración oficial puede resultar especialmente importante al preparar operaciones notariales o transferencias patrimoniales. La nueva legislación también establece obligaciones para quienes emigran y mantienen viviendas en Cuba.
La aplicación de estas metodologías corresponde a las estructuras territoriales del INOTU, con participación de especialistas vinculados a las comisiones municipales y provinciales de Catastro.
Junto con esta resolución, la Gaceta Oficial publicó la Resolución 15/2026, que establece el procedimiento para emitir certificaciones catastrales, documentos relevantes para acreditar información técnica y administrativa de los inmuebles.
