Miami flexibiliza sus normas urbanísticas para permitir pequeñas viviendas en determinados lotes residenciales que hasta ahora tenían escasas posibilidades de desarrollo.
La Comisión de la ciudad aprobó por unanimidad una ordenanza que recupera elementos de las históricas casas “shotgun” de Coconut Grove y busca ampliar las alternativas habitacionales ante las dificultades para encontrar vivienda a precios accesibles.
La regulación está dirigida principalmente a parcelas estrechas o consideradas no conformes bajo las reglas anteriores. Para algunos propietarios, el cambio podría convertir terrenos que permanecieron vacíos durante años en espacios aptos para construir.
¿Qué terrenos podrán utilizarse para las nuevas viviendas?
Las parcelas elegibles deberán medir aproximadamente entre 25 y 35 pies de ancho y contar con una superficie de entre 2.500 y 5.000 pies cuadrados. La estructura podrá cubrir hasta el 50% del lote y tendrá que respetar las separaciones exigidas respecto a los límites de la propiedad.
La medida, sin embargo, no autoriza de manera automática una segunda casa en cualquier patio de Miami. Cada proyecto dependerá de factores como la clasificación urbanística, las dimensiones de la parcela, su ubicación y el acceso al alcantarillado público.
La ordenanza se concentra en determinados terrenos T3-O situados cerca de corredores de transporte y en lotes T3 considerados “no conformes” que reunían las condiciones establecidas antes del 1 de mayo de 2026.
Coconut Grove podría ser una de las zonas con mayor impacto. Algunas parcelas del área quedaron sin construir porque sus dimensiones impedían cumplir las normas vigentes. El nuevo esquema permitiría desarrollar parte de esos terrenos mediante proyectos de menor escala.
Amanda De Seta, directora de Dragonfly Investments, estima que este tipo de construcción puede ejecutarse con mayor rapidez que un edificio tradicional de apartamentos. Algunos proyectos, según sus cálculos, podrían terminarse en menos de 18 meses.
| ASPECTO | NUEVA NORMA |
|---|---|
| Tipo de vivienda | Casas unifamiliares pequeñas e independientes. |
| Tamaño del lote | Entre 2.500 y 5.000 pies². |
| Ancho del lote | Entre 25 y 35 pies. |
| Ocupación máxima | Hasta el 50 % del terreno. |
| Zonificación | Ciertos lotes T3-O y T3 no conformes. |
| Alcantarillado | Debe existir conexión o posibilidad de conexión pública. |
| Segunda casa | No se permite automáticamente en cualquier patio. |
Miami recupera el diseño de las casas “shotgun”
El modelo tiene antecedentes en West Grove, donde las viviendas estrechas y alargadas conocidas como “shotgun” estuvieron vinculadas a comunidades de inmigrantes bahameños que participaron en el crecimiento histórico de Coconut Grove.
La normativa busca adaptar esa arquitectura a proyectos actuales sin recurrir necesariamente a edificios multifamiliares de gran tamaño. Marcelo Fernandes, propietario de Grove Properties, planea construir seis unidades pequeñas en una propiedad de West Grove.
Cambios en los porches generan inquietud entre residentes
La ordenanza también modifica la forma en que se contabilizan los porches y pórticos delanteros dentro del área edificable en zonas T3. La flexibilización pretende favorecer viviendas con fachadas más abiertas hacia la calle.
No todos respaldan esa modificación. Algunos vecinos temen que los desarrolladores utilicen las nuevas disposiciones para ampliar las construcciones a costa de árboles y espacios verdes. Elvis Cruz, residente de Morningside, figura entre quienes han expresado preocupación por ese posible efecto.
El alcance sobre los precios de la vivienda todavía resulta incierto. Muchos terrenos T3-O ya permiten dos unidades, por lo que sustituir un dúplex por dos casas independientes no necesariamente incrementará la oferta.
El mayor beneficio podría concentrarse en parcelas antes inutilizables. Fernandes plantea extender en el futuro el modelo a zonas T3-R, donde actualmente solo se autoriza una vivienda por lote.
