El Gobierno cubano estableció un plazo de tres años para desarrollar un proceso de ordenamiento y legalización de edificios multifamiliares, apartamentos y sus urbanizaciones. La medida está recogida en el Decreto 177/2026, publicado el 14 de octubre en la Gaceta Oficial Ordinaria número 86, como parte de las disposiciones complementarias de la nueva Ley de la Vivienda.
La disposición transitoria cuarta establece que las direcciones municipales de Vivienda y de Ordenamiento Territorial y Urbanismo deberán ejecutar el proceso, actualizar los documentos legales de los titulares y evaluar las transformaciones constructivas existentes.
El texto oficial del Decreto 177/2026 dispone su entrada en vigor siete días después de la publicación, es decir, el 21 de octubre de 2026. Por tanto, el período de tres años se extenderá hasta octubre de 2029.
Sin embargo, la normativa no significa que todos los propietarios deban volver a legalizar sus viviendas ni que los apartamentos pierdan automáticamente su condición legal al finalizar ese plazo. Los tres años corresponden al proceso de regularización que deben desarrollar las autoridades municipales.
¿Qué modificaciones en apartamentos podrán legalizarse en Cuba?
El capítulo VIII del Decreto 177 identifica varias intervenciones constructivas susceptibles de ordenamiento y legalización, siempre que cumplan las exigencias técnicas, urbanísticas y de seguridad.
Entre ellas figuran las modificaciones interiores que alteran la descripción del apartamento sin incrementar las cargas estructurales o hidrosanitarias; las ampliaciones destinadas a uso habitacional, incluidas determinadas construcciones en azoteas; los parqueos que cumplan las condiciones territoriales; los cierres de balcones y terrazas integrados estéticamente al edificio; y las cercas perimetrales que no privaticen espacios comunes.
También contempla los llamados adoses, ampliaciones incorporadas a las edificaciones existentes. Para regularizarlos deberán cumplirse requisitos estructurales y estéticos, que pueden incluir trabajos de reforzamiento y adecuación de fachadas.
El artículo 63 facilita la actualización directa de documentos legales en casos como el cambio de puertas y ventanas, la apertura de accesos a apartamentos y la colocación de rejas.
Uno de los requisitos más importantes es contar con la aprobación de la mayoría absoluta de los titulares del edificio. Cuando las intervenciones afecten elementos comunes, será necesario el consentimiento del 100% de los propietarios.
Las obras tampoco pueden vulnerar las regulaciones urbanísticas ni comprometer la seguridad de la edificación. En zonas sometidas a regulaciones especiales se exige, además, el criterio favorable de la autoridad competente.
¿Qué propietarios están afectados y cómo será el procedimiento?
El nuevo régimen alcanza a edificios de pisos o apartamentos sometidos a propiedad horizontal, incluidas comunidades constituidas formalmente y otras existentes de hecho. Tiene especial relevancia para propietarios cuyos inmuebles presentan ampliaciones, modificaciones constructivas o diferencias entre su configuración real y los documentos legales.
Según el artículo 62, las direcciones municipales de Vivienda deberán identificar la entidad responsable de cada edificio y elaborar fichas individuales de los inmuebles. El procedimiento incluirá las construcciones anexas y otras posibles ilegalidades existentes en su entorno.
Ordenamiento Territorial y Urbanismo certificará el cumplimiento de las regulaciones urbanísticas, mientras que el Arquitecto de la Comunidad u otros profesionales facultados elaborarán la documentación técnica necesaria para evaluar las obras.
El artículo 67 también establece un inventario detallado que deberá realizarse en un período de tres meses desde la publicación del reglamento, con información sobre las irregularidades y el estado estructural de las edificaciones.
No todas las modificaciones podrán legalizarse. La norma excluye determinadas intervenciones en zonas costeras o de protección, áreas incompatibles con el uso habitacional y construcciones que incumplan requisitos de seguridad, accesibilidad o estabilidad estructural.
Cuando una obra no reúna las condiciones exigidas, las autoridades podrán ordenar ajustes técnicos y estéticos, imponer multas o disponer su eliminación, según las circunstancias.
La medida forma parte de la reforma de la legislación cubana sobre la vivienda, que también introduce cambios en los derechos y obligaciones de los propietarios.
¿Qué cambia respecto a las normas anteriores de vivienda?
El Decreto 177 sustituye la Resolución 4 de 1991, que regulaba los edificios multifamiliares, y deroga parcialmente la Resolución 151 de 2020 en las disposiciones registrales aplicables a estas edificaciones. No obstante, mantiene la validez de los actos jurídicos constituidos conforme al reglamento de 1991.
La actualización normativa coincide con otras modificaciones relevantes: las nuevas obligaciones económicas de propietarios de apartamentos, la transformación de los procedimientos de compraventa y las facultades reconocidas a los dueños de viviendas. Asimismo, la legislación establece límites sobre la cantidad de viviendas que puede poseer una persona.
Para quienes realizaron modificaciones en sus apartamentos, el elemento decisivo será determinar si esas obras cumplen los requisitos técnicos y cuentan con las autorizaciones necesarias. El plazo de tres años obliga a las administraciones municipales a desarrollar el proceso, pero no constituye una amnistía general para construcciones ilegales ni garantiza su legalización automática.
