Oportunidad de oro para comprar casa en EEUU con la bajada de las tasas de interés

La reducción de 0.5% en la tasa de interés significa que las tasas hipotecarias podrían caer a 6.5% o 6.25% en las próximas semanas. (Foto © Periódico Cubano)

El miércoles 18 de septiembre, la Reserva Federal de Estados Unidos redujo las tasas de interés en 50 puntos básicos, sorprendiendo a los mercados. Esta decisión busca estimular la economía en medio de la inflación y el crecimiento moderado. La medida impacta de forma directa en el mercado inmobiliario, abriendo oportunidades tanto para quienes desean comprar vivienda como para las personas que buscan refinanciar sus hipotecas.

La reducción de 0.5% en la tasa de interés significa que las tasas hipotecarias, que recientemente oscilaban entre 7% y 7.5%, podrían caer a 6.5% o 6.25% en las próximas semanas. Esto brinda alivio a compradores potenciales que enfrentaban dificultades para acceder al mercado. Para quienes optan por préstamos FHA, las tasas podrían bajar a los altos 5%, beneficiando a primerizos y quienes necesitan asistencia financiera.

¿Qué requisitos se piden en EEUU para comprar una casa?

El proceso de compra en Estados Unidos requiere ciertos documentos clave: los últimos dos años de declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios y talones de pago recientes.

Los compradores con un historial de crédito de al menos 640 puntos podrán acceder a los mejores intereses. No obstante, aquellos con un crédito más bajo, entre 520 y 550 puntos, también podrían calificar si tienen un ahorro considerable y pueden ofrecer una entrada del 10%.

1. Historial de crédito: Se requiere un puntaje de crédito mínimo, generalmente de 620 a 640 puntos, aunque para obtener las mejores tasas de interés, un puntaje superior a 700 es ideal. Un puntaje más bajo podría requerir un pago inicial mayor o condiciones de préstamo más estrictas.
2. Pago inicial: Se suele pedir un down payment del 3% al 20% del valor de la propiedad, dependiendo del tipo de préstamo. Los préstamos FHA, por ejemplo, requieren un mínimo del 3.5%, mientras que otros programas pueden exigir más.
3. Prueba de ingresos y empleo: Los compradores deben demostrar ingresos estables. Esto incluye los últimos dos años de impuestos (tax returns), talones de pago recientes (pay stubs), y estados de cuenta bancarios. Los prestamistas evaluarán la capacidad del comprador para pagar la hipoteca.
4. Deuda e ingresos: El índice de deuda sobre ingresos (DTI) es clave. Los prestamistas prefieren un DTI inferior al 43%, lo que significa que no más del 43% de los ingresos mensuales deben estar destinados al pago de deudas, incluida la hipoteca.
5. Documentos de identificación: Se requiere una identificación oficial, como pasaporte, tarjeta de residencia (si aplica) o licencia de conducir, y el número de Seguro Social o ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) para no residentes.
6. Comprobación de fondos: Se debe demostrar la disponibilidad de los fondos necesarios para cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Esto se realiza mediante estados de cuenta bancarios.
7. Autorización de empleo: En el caso de compradores sin ciudadanía o residencia permanente, como personas con permisos de trabajo bajo DACA, TPS u otros, algunos bancos aceptan estos documentos como parte de los requisitos.
8. Costos de cierre: Además del pago inicial, los compradores deben cubrir costos de cierre, que generalmente equivalen al 2% al 5% del precio de la propiedad. Estos incluyen comisiones de agentes, tarifas de préstamo, seguros y más.

Las personas sin residencia permanente en Estados Unidos también pueden acceder a financiamiento hipotecario. Mientras tengan permisos de trabajo y cumplan con otros requisitos como estabilidad laboral y pago de impuestos, existen programas que facilitan el acceso a préstamos para este grupo de compradores.

Refinanciar es clave para ahorrar

Aquellos que compraron una vivienda en los últimos años, cuando las tasas eran significativamente más altas, tienen ahora una gran oportunidad para refinanciar. Este proceso les permite ajustar su préstamo inicial, obteniendo mejores condiciones y mayores ahorros. Aunque es posible refinanciar poco después de la compra, los expertos recomiendan esperar al menos seis meses para maximizar los beneficios.

En los últimos tres meses, el mercado inmobiliario de EEUU ha mostrado una moderación. Los precios de las viviendas han disminuido ligeramente, con una caída del 0.3% interanual en el precio medio de venta. Los listados activos han aumentado un 33% y las casas tardan aproximadamente ocho días más en venderse que el año pasado, debido a las tasas hipotecarias elevadas que han ralentizado el mercado.

A pesar de estos retos, las nuevas ofertas han crecido casi un 10%, lo que indica que más vendedores están regresando al mercado. Sin embargo, la actividad general se espera que siga siendo baja hasta la primavera del próximo año.

En Florida, el precio medio de una vivienda en agosto de 2024 fue de $440.000, una ligera disminución respecto a meses anteriores y una caída del 0.52% en comparación con el mismo mes del año anterior, reflejando un ajuste impulsado por las tasas hipotecarias y una menor demanda​.